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孩子未成年最好別在房產證上加名字

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很多父母買房子, 在房產證上寫兒女的名字。 其實, 對於未成年的孩子來說, 將名字寫進房產證未必是好事, 反而會給他們成年後帶來不必要的麻煩。 這是怎麼一回事呢?

第一:孩子獨立買房時可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產, 即父母房產證上沒有孩子的名字, 那麼孩子成年後購買首套房時, 按照政策首付三成, 並可享受首套優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套, 根據政策, 成年後可獨立購買1套住房。 有些銀行規定, 這套房貸款利率可以享受首套房優惠,

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但首付卻可能要按照二套房標準, 付七成。

第二:孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅。

比如孩子在未成年時和父母共有2套房產, 每套面積在90平方米, 如果房產份額事先不做約定的話, 默認每人三分之一份額, 即孩子名下已經有60平方米房產。

成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米, 按照政策, 首套房無論面積多大, 都不計征房產稅。

及至孩子婚後想購買家庭第二套房, 假設建築面積是120平方米, 則孩子名下的房產總建築面積達280平方米, 扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積, 還有100平方米需要徵收房產稅, 其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

第三:孩子如婚後發生意外, 配偶有權繼承婚前財產。

如果孩子在婚後不幸去世, 其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,

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有權繼承逝者的所有財產, 包括婚前財產。

這意味著, 如果孩子在未成年時和父母共有房產, 孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。 作為父母, 白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑, 現在連自己的房子都住不安穩, 晚年生活情何以堪?

有沒有化解之招?

房產和法律專家支招, 一是可以作公證, 約定子女未成年時和父母共有的房產, 在父母生前, 權益屬於父母所有。 二是直接到房產交易中心做房產份額變更, 減少子女名下的房產份額, 最少可變更為1%。

這樣, 即使子女成年後以自己名義所購房產超標, 需要徵收房產稅時, 至少和父母共有的房產部分, 計稅量將極其有限。

越有錢, 越貸款

大多數人的買房思路是:房貸越少越好, 有錢就提前還貸, 給銀行賺利息太不合算了。

事實上, 在目前市場態勢下, 這樣的思路恰恰是不合算的。 會理財者擬採取這樣的策略:越有錢越貸款,

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貸款越多越好, 期限越長越好。 自己的錢呢, 去做投資理財。

咱就給買房算筆賬吧, 350萬元房款, 首付三成是105萬元, 貸款245萬元, 貸款期限為30年。

為方便計算, 假設小倆口全部做商業貸款, 採取等額還貸法, 按5年以上基準貸款利率6.55%計算, 每月還貸15566元, 30年利息總額315萬元。

一次性付款, 確實省了這筆巨額利息。 但如果他們首付105萬元, 將其餘245萬元另做投資。 事實上, 夫妻倆還可以申請公積金貸款, 5年期以上貸款利率是4.5%, 每月實際支付的貸款本息將低於1.55萬元。

曾經有人算過, 30年後的1萬元只相當於現在573元, 即便通脹這樣吞噬財富, 30年後的2200萬元也相當於現在的126萬元了, 對小夫妻度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。 但假如全額付款買房, 這筆錢就無從談起了。

也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫, 但30年漫長的歲月裡, 萬一投資收益沒有理想的那麼高怎麼辦?很簡單,

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只要投資收益超過房貸利率, 就是賺的。 哪天投資收益低於房貸利率了, 再提前還貸也不遲。

普通百姓要能借到銀行的大筆錢, 利率還給打折, 也就是房貸了, 因此要善用這個機會理財。

等本和等額, 利息差大了

對於一門心思要節約利息的購房者而言, 選對還貸方式, 節約的利息可以6位數計。

所謂等額本息法, 即每月歸還的本金逐月遞增, 利息逐月遞減, 月還款數不變, 還貸壓力均衡。 這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

所謂等額本金法, 即每月歸還的本金相同, 利息逐月遞減, 月還款數呈先高後低、逐月遞減態勢。 這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

在實際生活中, 大多數人會選擇提前還貸, 有些提前還貸並不划算, 比如, 採用等額本金法還貸者。 因為等額本金是將貸款總額平分成本金,

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根據所剩本金計算還款利息。

也就是說, 這種還款方式越到後期, 所剩的本金越少, 因此所產生的利息也越少。 當還款期超過1/3時, 借款人已還了將近一半的利息, 再選擇提前還貸的話, 償還的更多是本金, 不能有效地節省利息支出。

同樣, 採用等額本息還款法的購房者, 假如還款已到中期, 也沒必要提前還款。 因為等額本息法越到後來歸還的本金越多, 利息越少。

還款中後期再提前還貸, 對還貸者而言, 該還的利息大頭都付了, 提前還的只是本金, 並沒有節省利息。

要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。 比如近期有生小孩、買車等計畫的市民, 提前還貸會大量擠佔資金。

此外, 一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時, 享受的是七折利率優惠, 或者採用的是公積金貸款, 這些利率都低於市面上的理財產品年化收益率。

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因此, 要特別珍惜廉價的貸款。

各種過戶算成本

這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。 據瞭解, 房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式, 究竟哪種最便捷, 哪種最省錢?且算成本:

繼承法—主要費用:繼承權公證費。 按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取, 最低不低於200元。

這種方法的優點是稅費最低。 繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。 繼承人憑遺囑辦理繼承權公證, 憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

但缺點也顯而易見:手續繁多跑死人。 繼承房產需要滿足三個條件:

第一是證明自己有繼承房產的法律資格, 或是法定繼承人, 或是遺囑指定繼承人。 所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

第二, 遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

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第三, 因遺產是所有繼承人的共同財產, 房產的分割協定, 需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

從上述規定可見, 採用繼承法過戶房產, 繼承人需要辦出各種證明, 期間要花費大量的時間和精力。

贈與法—主要費用:個稅+契稅+公證費。 直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣, 需要支付個稅, 即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。 此外還有契稅3%和公證費1%。

需要提醒的是, 以繼承法和贈與法過戶房產, 繼承人或受贈人日後賣出此房時, 如房產證年滿5年且是唯一住房, 可免征個稅。 否則, 將計征20%個稅。

買賣法—主要費用:營業稅+個稅+契稅。 在房產過戶中, 買賣是最常見的方式, 也是操作較為便捷和安全的方式。

但是, 如果買入價比較低的話, 日後出售時賣出價與買入價的差額會增大, 再出售時則需要繳納更多的稅費。

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